土地家屋調査士とは?

土地家屋調査士とは?

土地家屋調査士という資格を耳にしたことがあるでしょうか。
今回は、家を建てる時に関わる可能性が高い土地家屋調査士に着目して、その仕事内容や役割、作業の概要について調べました。
土地家屋調査士となる資格を得るには、法務省が実施する土地家屋調査士試験に合格するか、法務省の職員として登記事務に関わった経験を基に、
法務大臣の認定を受ける必要がある
ので、簡単になれる職業ではありません。

では、土地家屋調査士とは一体どんな職業なのか、詳しくご紹介していきましょう。
土地家屋調査士とは、不動産登記の「表示に関する登記」を、お客様に依頼を受けて、代わりに申請する職業です。

《不動産登記とは?》

不動産売買時において欠かせないのが登記の申請です。
家を新築した、土地を譲り受けた等によって土地や建物などの財産を所有した場合、
その不動産の過去から現在までの状況を記録することが義務付けられています。
それを所有者、債権者にも公示する制度のことを「不動産登記制度」といいます。
土地や建物の所在・形状・利用状況などを調査して、図面の作成や不動産の表示に関する登記の申請手続などを行います。
公共性が高いこの職業につけるのは国が定めた「土地家屋調査士」の資格をもつ者だけです。
表示に関する登記は土地や建物の面積や形、使い方が変わるたびに申請する必要があります。
例えば、土地の形を分けたり、建物を新築、増築したときには必ず土地家屋調査士の仕事が発生することとなります。
一見、不動産の持ち主も登記の申請をすることは可能ですが、かなり高度な法律知識が必要とされるのに加え、
土地や建物の形状、面積などは精度の高い厳密な調査・測量の結果であることが法律によって求められています。

つまり、正確で綿密な調査、軽量でなければならないので、少しのミスも許されないということになります。
そこで、実際にこれらをスムーズかつ、正確に行うことができる、その手の専門家である土地家屋調査士に依頼される方が多いようですね。
いま、土地家屋調査士はその業務範囲をさらに拡げています。
では、土地家屋調査士の仕事内容についてもう少し詳しくご説明していきましょう。
 
.「不動産の表示に関する登記」を正確に公示するための調査・測量の業務。
土地家屋調査士は、不動産登記の「表示に関する登記」を、お客様の代わりに申請する職業です。
具体的には、土地の地積の測定を行い、土地の所在位置・形状・面積を明確にし、地積測量図の作成を行います。
不動産(土地又は建物)の物理的な状況を正確に把握するためにする調査、測量を行うことを言います。
例えば、土地の表示登記であれば、登記所に備え付けられた地図や地積測量図等の資料など、
現地の状況や隣接に土地を所有する人との立会い等を得て公法上の筆界を確認し、その成果に基づき測量をすることになります。
2.不動産の表示に関する登記の申請手続の代理業務
不動産の表示に関する登記を申請するのに特別な資格は不要で、所有者本人が申請することも可能です。
しかし、その手続きはとても複雑で難しく、一般の方には理解しづらいため、土地家屋調査士に依頼をすることが多いようですね。
土地家屋調査士は依頼人の求めに応じて不動産の表示に関する登記の申請手続を代理します。
不動産の物理的な状況を登記簿に反映するために、調査、そして測量した結果を踏まえ、
建物を新築した場合における建物の表示の登記、土地の分筆の登記等の登記申請手続を行っています。
3.不動産の表示と登記に関する審査請求の手続の代理業務。
審査請求とは、不動産の表示に関する登記についての登記官の処分が不正、及び適切でない場合に、
土地家屋調査士が(地方)法務局長に対して申し立てを行う、不服申立てをいいます。
4.筆界特定の手続の代理業務。
土地の境界(筆界)を調査し、土地の売買や建物の増築をする際に必要な不動産の範囲を明確にするための境界標を設置します。
筆界特定の手続とは、土地の所有者の申請により、登記官が、外部の専門家の意見を踏まえて筆界を特定する制度における手続を指します。
「境界標」があれば、土地という財産をしっかり管理することができます。
5.土地の筆界が明らかでない場合いに起きたトラブル問題の民間紛争解決手続の代理業務。
土地の公法上の境界(「筆界」)の確認や発見を目的とする事案の中には、トラブルの基となる問題が多数存在しています。
例えば、①相続や贈与などで土地を分けたい時や逆にまとめたい時②農地や山林などを宅地へと変更したいとき③筆界が分からない時や、
法務局の地図に大きなずれがある時。
そこで、この紛争の解決手段として「筆界特定」という制度が用いられ、土地家屋調査士はこの筆界特定の申請の代理を業務の一環として行うことができます。
しかしその条件として、必要な能力を有すると法務大臣が認定した土地家屋調査士(ADR認定土地家屋調査士)のみ、
弁護士との共同受任を条件として、遂行することができます。

(土地家屋調査士会が運営する境界問題相談センター(別名ADRセンター)は全都道府県50か所に設置されています。)

土地家屋調査士

測量士補